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주택 하면 어떤 이미지가 떠오르나요? 단독주택, 빌라, 대학가 근처 하숙집등 여러 가지 형태의 집들이 생각날 것입니다. 겉으로 보면 같은 "주택"이지만 건축법상 실제로 다르게 분류되어 있습니다. 우리가 이 차이점을 알아야 하는 이유는 주택의 종류에 따라 세입자들의 보증금 보호방법, 집주인들의 세금, 건축등에 적용되는 내용이 다르기 때문입니다. 잘못하면 보증금을 날릴 수도 있고 몇억의 세금을 내야 하는 경우도 있습니다. 그래서 오늘 다가구와 다세대 내용이 아직도 잘 헷갈리신다면 이 글을 끝까지 잘 봐주시기 바랍니다.
우리나라의 주택법에서는 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있습니다. 다가구는 단독주택에 속하고 다세대는 공동주택에 속합니다. 무슨차이 일까요? 가장 큰 특징은 다가구건물은 집주인(소유자)이 1명이고 다세대건물은 한건물안에 집주인(소유자)이 여러 명입니다.
| 임대(301호) | 집주인(302호) | 임대(303호) |
| 임대(201호) | 임대(202호) | 임대(203호) |
| 임대(101호) | 임대(102호) | 임대(103호) |
<다가구주택의 구성>
| 집주인(401호) | 집주인(402호) | 집주인(403호) |
| 집주인(301호) | 집주인(302호) | 집주인(303호) |
| 집주인(201호) | 집주인(202호) | 집주인(203호) |
| 집주인(101호) | 집주인(102호) | 집주인(103호) |
<다세대주택의 구성>
다세대주택은 마치 아파트처럼 각 집마다 주인이 다르죠? 또 층수제한도 다릅니다. 다가구는 3층이하 건물이면서 연면적 200평 이하의 건물이고 다세대는 4층이하의 건물이면서 연면적 200평 이하로 제한하고 있습니다.
임차인이라면 알아두면 좋을 다가구 다세대 차이
여러분이 월세나 전세를 임차해야 하는 세입자의 입장이라면 특히 다가구는 여러 측면에서 고려해봐야 할 것이 많습니다. 건물하나에 여러 명의 세입자들이 있다 보니 계약하기 전에 반드시 선순위보증금을 따져봐야 합니다. 근저당과 선순위 보증금의 합이 70~80%가 넘어가면 여러분의 보증금이 불안해질 수 있습니다. 다가구는 보통 주택가나 대학가의 원룸등에서 많이 볼 수 있습니다. 또한 계약시 등기부등본을 확인할 때 다가구는 "건물"과 "토지" 모두 확인해보아야 합니다. 단독주택에 속하는 다가구는 토지와 건물의 주인이 다를 수 있고 토지만 단독으로, 또는 건물에만 단독으로 근저당도 설정할 수 있습니다. 건물 등기부등본만 보고 근저당 없음을 확인하고 계약했는데 토지에 근저당이 많이 설정되어 있다면 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 반면 공동주택에 속하는 다세대의 경우는 등기부등본을 건물과 토지 각각 발급받을 수 없습니다. 공동주택이므로 건물과 토지를 대지권의 비율에 따라 소유하고 있으며 건물과 토지를 따로 떼서 매매할 수 없기 때문입니다. 따라서 등기사항전부증명서를 1부 발급받아서 확인하면 됩니다. 그렇기 때문에 여러분이 계약하려는 집이 다세대인지 다가구인지 구분하는 것은 매우 중요합니다. 전입신고할 때도 다세대와 다가구는 표기방법이 다릅니다. 다세대는 건물 각 호수마다 주인이 다르기 때문에 주소+몇호인지 호수까지 정확히 기재되어야 임대차보호를 받습니다. 반면에 다가구 전입신고를 할 때는 호수는 기재되지 않습니다. 호수는 임대인이 임의로 나눠놓은 것 일뿐, 건물전체의 주인은 임대인 한 명이기 때문입니다. 지번까지만 기입되어도 임대차보호법에 효력이 있습니다. 별것 아닌 것 같나요? 실제로 다세대의 경우, 살던 집이 경매에 넘어갔으나 호수를 잘못 기재하는 바람에 보증금을 받지 못한 판례가 있습니다. 만약 다가구였다면 지번까지만 기재돼도 되기 때문에 보증금을 지킬 수도 있었을지도 모릅니다. 전세자금대출 측면에서 봤을때 다가구보다는 다세대가 더 유리합니다. 다가구는 건물 하나를 통째로 담보로 잡아 대출가능금액을 계산하지만 다세대 같은 경우는 각 세대별로 설정하기 때문에 좀 더 쉽게 대출을 받을 수 있습니다.
임대인이라면 알아두면 좋을 다가구 다세대 차이
다가구와 다세대는 세법으로 다가구는 1주택으로 다세대는 건물의 구분등기된 세대수만큼 주택으로 봅니다. 1주택자와 10 주택자의 취득세, 재산세, 양도세는 적게는 몇백에서 몇십억까지 차이가 있습니다. 매매 전단계부터 반드시 세금까지 고려하여 취득해야 합니다. 만약에 여러분이 취득하려는 주택이 재개발지역이라면 또 얘기는 180도 달라집니다. 다가구는 1세대로 보기 때문에 입주권이 1개밖에 안 나오지만 다세대주택은 여러 개의 입주권을 받을 수 있기 때문에 이런 경우는 다세대가 더 유리합니다. 다가구는 당연히 분양을 할 수 없지만 다세대는 각각 구분등기되어 있기 때문에 분양이 가능합니다. 매입하여 월세를 받는 수익형부동산을 취득할 것인지, 아니면 나중에 분양하여 분양수익을 얻을 시세차익형 부동산을 취득할 것인지도 고려해보아야 합니다.또 건축을 고려하고 있다면 다가구 다세대 일조권사선제한 차이, 공지차이등이 있으므로 건축설계당시부터 충분히 고려하여야 하겠습니다.
다가구와 다세대의 차이점에 대해 살펴봤는데요, 어떤가요? 생각보다 생활과 밀접하게 연관되어 있지 않나요? 다음에도 더 유용한 부동산 지식들로 찾아뵙겠습니다.