부동산 전세월세 계약시 임대인에게 필수 특약사항들

 

전세 월세 매매 등 부동산계약은 최소 2년 이상 당사자들에게 영향을 미칩니다. 한번 잘 써놓은 계약서는 편안합니다. 허술한 계약서는 오히려 족쇄가 되어 법적인 분쟁과 경제적 손실을 발생시킵니다. 이를 방지하고자 서로 합의하에 임차인과 임대인은 유리한 특약을 작성할 수 있습니다. 오늘은 임대인에게 꼭 필요한 특약들을 살펴보겠습니다. 

 

전세 월세 부동산 계약시 임대인에게 꼭 필요한 특약사항들

'세입자가 중간에 나가겠다는데, 중개수수료는 어떻게 하나요?'  '세입자가 에어컨을 고쳐달라고 하는데, 그건 옵션이 아니라 그 이전세입자가 놓고 간 에어컨인데 제가 수리해줘야 하나요?'  '다음 세입자를 구해야 하는데 현 세입자가 집을 잘 안 보여줘요. 어떻게 해야 하나요?'  종종 이런 질문을 합니다. 이런 일들이 실제 발생하게 된다면 참 골치 아픈 일이 아닐 수 없습니다. 하지만 애초에 계약서 작성 시 이러한 일들을 예상하여 서로 간 합의하에 특약사항들을 추가하면 불필요한 분쟁들을 막아낼 수 있습니다. 

 

그러나 서로 합의했다고 할지라도 민법과 주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 권리를 현저하게 침해하는 특약들은 법적인 효력이 없습니다. 예를 들면 임대차 기간은 "1년"으로 한다. "보증금과 월세는 1년마다 올리기로 한다" 등의 특약 들은 나중에 임차인이 거부하면 효력이 없는 특약들입니다. 하지만 주택임대차보호법의 범위를 벗어나지 않고 임대인과 임차인 양 당사자간의 합의하에 작성한 특약은 법적인 효력을 갖게 됩니다. 법적인 효력을 가지면서 추후에 불필요한 분쟁과 송사들을 미리 막을 수 있는 임대인에게 유리한 특약사항들을 알아 두시면 나중에 많은 도움이 됩니다. 

 

※ 계약만기 전 중도퇴실 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다

세입자가 상당기간 계약기간이 남은 상황에서 중도퇴거를 요청하면 관례적으로 기존임차인이 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담합니다. 하지만 이는 일종의 부동산 관례일 뿐 사실상 임차인에게 중개보수 지급의 의무는 없습니다.  계약만기 전 중도퇴실로 인한 손해배상을 다만 "중개보수 부담"으로 하는 암묵적인 합의가 있는 것일 뿐입니다.  그리고 계약갱신으로 인한 재계약 후 세입자가 중도퇴실 하는 경우는 임차인이 해지의사를 밝히고 3개월 후부터는 임대인에게 보증금 반환의무가 발생합니다. 3개월 이후에 임대인은 보증금도 반환해주어야 하며, 새로운 임차인을 구하며 발생하는 중개보수도 부담하게 됩니다. 중도에 계약을 파기하고 중도퇴실하는 건 세입자인데 임대인이 중개보수까지 물어야 한다면 임대인의 입장에서는 억울할 수도 있겠죠? 계약 전에 중도퇴실 시 중개보수는 임차인이 부담한다는 특약사항을 넣어두면 이는 법적으로 유효한 특약으로 임대인의 억울한 재산상 손실을 막을 수 있는 특약이라 볼 수 있습니다.

 

※  반려동물 사육금지 

최근 반려동물을 키우는 가구들이 많이 있죠. 하지만 임대인 입장에서는 반려동물은 기피하는 경향이 있습니다. 반려동물로 인한 장판이나 벽지 가구 손상, 소음으로 인한 피해를 예상하기 때문입니다. 반려동물을 키운다는 이유로 임대인이 중간에 계약을 해지 하거나 계약갱신을 거절할 수는 없습니다. 하지만 최초의 계약 시 "반려동물 사육은 금지한다. 반려동물 사육 시 계약은 해제한다"  " 반려동물 사육으로 인한 손해발생 시 임차인이 손해배상한다"라는 특약을 넣으면 이는 반려동물을 기피하는 임대인에게 훨씬 유리하게 상황이 바뀝니다. 임대인은 계약 해지도 가능하며, 벽지나 가구 손상 시 원상복구 및 손해배상까지도 청구할 수 있습니다. 

 

※ 만기시 계약갱신을 원하지 않는 경우 계약만기 3개월 전부터 임차인은 신규임차인에게 집을 보여주는 것에 적극 협조한다. 

종종 임차인이 집을 보여주지 않는다고 한탄하는 임대인들이 있습니다. 이는 이미 임차인과 감정적인 골이 깊어져 대화가 어려운 경우가 많습니다. 사생활 침해나 매매방해등 여러 가지 이유로 집을 보여주는데 비협조적인 임차인들이 많습니다. 그러나 임차인이 새로운 임차인에게 집을 보여주어야 한다는 "의무"는 없는 게 사실입니다. 따라서 추후에 원활하게 새 임차인을 구하기 위해서는 위의 특약사항을 추가하는 것이 서로 간 불필요한 분쟁을 막는데 도움이 됩니다. 

 

 

※ 임차인의 원상복구 특약들(ex. 못질, 흡연, 곰팡이등)

임차인의 원상복구 특약은 전월세 계약에서 거의 들어가는 특약입니다. 그런데 여기서 원상복구의 범위를 더 명시해 두면 좋습니다. 예를 들면 못질을 금지한다든지, 만약 못질을 한다면 벽걸이TV등에 한해서 한다라는 특약을 추가합니다. 또 실내에서 흡연하는 경우도 많은데 퇴실 시 냄새나 도배나 장판등의 변색 발생의 경우 이에 대해 손해배상한다는 특약도 넣을 수 있습니다. 또 집 자체의 하자가 아닌 미환기로 인한 곰팡이 발생 시 도배등 원상복구를 한다라는 특약도 넣어두면 좋습니다. 

 

※ 청소 관련 특약들

집주인은 세입자가 집을 비우고 나서야 집상태를 확인하는 경우도 많습니다. 그럴때 집의 청소상태가 매우 엉망인 경우도 많습니다. 최악의 경우 쓰레기집이 되어 있는 경우도 발생합니다. 임대인은 새로운 세입자를 받기 위해 청소를 해야 하는 수고와 비용이 발생하게 됩니다. 그래서 계약 전에 청소 관련 특약들을 넣어두면 좋습니다. 예를 들면 "퇴거 시 입주 시의 청소상태를 유지하며 청소비용 발생 시 임차인이 부담하기로 한다" 등의 특약을 넣어두면 임차인 입장에서는 청소를 하고 퇴거하려고 노력을 하게 될 것입니다. 

 

 

 

강남 건물주들의 계약서

부동산계약에서 특약은 매우 중요합니다.  갱신권을 쓴다면 4년까지도 영향을 미치니깐요. 그런데 부동산의 공인중개사에게 위의 특약들을 넣어달라고 하면 무리한 요구라고 생각하시나요? 절대 아닙니다. 강남의 많은 건물주은 자체계약서로 임대계약을 맺습니다. 그 계약서는 10장~ 20장까지도 넘어가는 분량입니다. 수십명에서 수백 명의 임차인들을 만나고 임대계약을 맺어오며 체득한 것은 "계약서는 명확하고 상세할수록 좋다"라는 것 아닐까요? 강남 건물주들은 수십 장의 계약서를 자기가 원하는 특약을 넣어 작성하는데, 우리가 공인중개사에게 고작 특약 4~5개 더 요구한다고 무리일까요? 아직도 갑질이라고 생각하시나요? 저는 당연한 권리라고 생각합니다.  앞으로 몇 년을 좌지우지할 부동산 계약서, 부동산에서 써주는 대로 쓰지 말고, 좀 더 세세하게 알아보고 작성해 보시는 건 어떨까요?