부동산 전세 월세 계약서 쓰는 법(feat.임대차표준계약서)

 

부동산 계약은 개인 간에도 서로 합의만 하면, 얼마든지 직접 계약서를 쓸 수 있습니다. 법무부 또는 국토교통부에서 배포한 주택임대차표준계약서를 작성하면 개인 간의 계약도 유효한 것으로 간주합니다. 여기서는 법무부에서 배포한 서식인 임대차표준계약서를 통해 개인 간의 전세 월세 계약서를 작성하는 법에 대해 알아보겠습니다. 

1. 계약서 작성에 필요한 준비서류

1-1  해당부동산의 등기사항전부증명서(등기부등본)

 

계약 전 부동산의 등기사항증명서 발급은 필수 입니다.

이는 임대인이 해당부동산의 소유자가 맞는지, 권리에 하자가 없는지 반드시 확인하여야 하기 때문입니다.

갑구에 표시된 소유자와 임대인의 신분증을 대조해보아야 하며,

가압류나 가처분, 임의경매개시결정 등의 등기가 없는지 확인하여야 합니다.

 

또한 을구란에 채권최고액이 얼마인지 확인하여야 합니다.

채권최고액이 부동산시세의 70~80% 이상이면 흔히 말하는 깡통전세등의 위험이 있습니다.

 

그 외 전세권 등의 선순위권리가 있는지 반드시 확인하여야 합니다.

전세 계약갱신으로 인하여 5% 증액하여 재계약하는 경우, 최초 계약당시보다 근저당이 추가되었는지 봐야 합니다.  만약 근저당이 추가되었다면 5% 증액하는 전세금은 추가된 근저당보다 후순위로 밀리기 때문입니다. 

 

 

 

1-2 건축물대장

건축물 대장을 발급받아 해당부동산의 용도가 "주택"인지 확인하여야 합니다.

"근린생활시설"등으로 되어 있다면 대출등이 심사가 나오지 않을 수도 있습니다.

또한 해당주택이 "위반건축물"인지 아닌지 확인하여야 합니다.

만약 위반건축물이라면 건축물대장 상단에 노란색으로 "위반건축물"이라고 표기되어 있습니다.

위반건축물이라면 대출등이 나오지 않을 수 있으며 다음 임차인을 구하기 어려워 추후에 보증금반환이 어려워질 수도 있습니다. 

 

 

1-3 임대인과 임차인의 도장(막도장, 서명도 가능)

1-4 임대인과 신분증

2. 주택임대차표준계약서 (법무부서식 /  23년 개정본)

 

 

 

주택임대차표준계약서 다운받기 

주택임대차 표준계약서(사용용).hwp

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2-1 임차주택의 표시

계약서를 보시면  [임차주택]의 표시 항목이 있습니다. 여기에는 해당부동산의 정보를 기입합니다.

소재지는 등기사항전부증명서에 나오는 지번주소 그대로 적습니다. 도로명주소 아닙니다. 

토지의 지목과 면적을 기입합니다. 등기사항전부증명서에 나와 있는 그대로 적습니다.

토지의 지목은 대부분 "대"로 되어 있습니다.

 

그다음은 건물의 구조/용도/면적을 기입합니다.

용도는 주택, 구조는 보통 철근콘크리트조로 되어 있으며,

면적은 등기사항전부증명서에 있는 연면적을 기입합니다.

연면적이란 건물전체의 바닥면적을 합친 면적입니다.   

 

임차할 부분에는 해당 호수등을 기입합니다. (ex 201호 전부),

임차하는 호수의 전용면적을 기입합니다. 

 

그다음 중요한 것이 "미납 국세/지방세" 와 "선순위 확정일자 현황"란입니다.

이번 23년 4월 임대인의 정보제시의무 신설이 되었습니다.

따라서 계약 시에 임대인은 이제 필수로 미납 국세/지방세 내역과 선순위 권리들에 대한 정보를 제공하여야 합니다. 계약 전 임대인에 요청하여 반드시 해당정보를 서류로 받아두기 바랍니다.

 

[별지 제95호서식] 미납국세 등 열람신청서.pdf

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[별지 제3호서식] 임대차 정보제공 요청서(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙).pdf

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2-2 계약내용

 

계약내용 서로간의 합의한 계약조건들을 넣는 항목입니다.

계약금은 통상적으로 10%로 하여 잔금등을 협의하여 작성합니다.

월세일 경우 선불인지 후불인지 확인하여야 하며 관리비 또한 정확히 기재해 두는 것이 좋습니다.

서로 간의 합의한 기간을 임대차기간에 기입합니다.

주택임대차표준계약서 장점은 앞으로 발생할 수 있는 분쟁까지

어느 정도 막을 수 있는 조항들이 포함되어 있다는 점입니다.

 

입주 전 수리할 부분이 있는 체크하는 항목이 있습니다.

또 수리할 곳이 있다면 완료시기는 언제인지, 만약 미수리시 어떻게 처리할 것인지 까지도 적을 수 있습니다.

 

또한 임대기간 중에 발생한 수리문제에 대해서도 어디까지 임대인이 부담할지 미리 협의하여 작성할 수 있는 항목도 있습니다. 

 

이런 부분들을 서로 협의하여 미리 계약서에 작성해 둔다면 문제가 생겼을 시 책임소재가 분명하게 계약서에 적혀있기 때문에 분쟁의 소지가 적습니다.

 

특약사항에는 일반적인 임대차법 이외에 서로 협의한 내용들을 추가로 적습니다

 

. (ex. 계약 중도해지 시 부동산중개보수는 해지한 임차인이 부담한다. / 본 계약은 기존계약을 그대로 승계하며 보증금만 __원 증액하는 계약임 등등)

 

 

 

2-3 임대인/임차인/공인중개사 정보

 

계약서 하단에 임대인 임차인의 주소/연락처/주민번호등을 적습니다.

이때 주소는 반드시 신분증에 표기되어 있는 도로명주소로 작성합니다.

마지막으로 다시한번 오타가 없는지 서로 최종확인하여 도장을 찍거나 서명을 합니다. 

 

 

 

 

이상으로 표준임대차계약서 작성하는 방법에 대해 알아보았습니다.

꼼꼼하게 작성하여 서로 만족하고 손해보지 않는 계약서 작성되시길 바랍니다.