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지난번에도 언급했듯이 전세든 월세든 매매든 정하여진 계약서는 없습니다. 당사자 합의만 있으면 상식선에서 원하는 특약사항들을 기재할 수 있습니다. 강남건물주들은 공인중개사가 써주는 대로 계약서를 쓰지 않습니다. 그들의 자체계약서는 10장~20장이 넘어가고 건물주에게 유리한 내용이 태반입니다. 한번 잘 써둔 계약서는 불필요한 분쟁과 경제적 손실을 막습니다. 이 글에서는 임차인이 계약 전 알고 가면 좋을 특약 사항들을 알아보도록 하겠습니다.
※ 실제 계약때 썼던 보증금보전 및 권리 관련 중요특약들
● 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의하고 협조하기로 한다.
● 임대인은 전세자금 대출 불가시 계약을 해지하고 계약금은 즉시(2~3일 이내) 임차인에게 반환하기로 한다.
● 전세보증보험가입이 되지 않으면 계약을 무효로 하며 계약금은 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
● 임대인은 임차인의 대항력이 발생하는 전세잔금일의 다음 날까지 새로운 근저당 및 제한물권을 설정하기 않기로 한다. 새로운 근저당 및 제한물권을 설정했을 경우 계약금의 배액과 보증금 전액을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다.
● 임대인은 전세계약 기간 중 매매로 인한 명의 변경이 있을 시 임차인에게 우선 통보키로 한다.
● 임대인은 계약기간 중 법인 및 신탁회사에 명의변경을 하지 않기로 한다. 만약 명의변경이 있을 시 계약은 해지하고 계약금의 배액을 손해 배송 비용으로 지불하기로 하며 이때 계약금은 기존소유자가 배상한다.
● 집에 대출이 있는 경우에는 현재 OO은행 대출 OO원 설정된 상태이며 잔급납부와 동시에 "전액 상환"하며 근저당 말소하는 조건임
● 대리인이 와서 하는 대리계약일 경우 '본계약은 임대인의 사정으로 대리인 OOO와 작성하며 위임서류인 위임장과 인감증명서를 임차인에게 제공하기로 한다. (계약 시 임대인과 전화통화 하였음)
● (다가구일경우) 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지 않은 선순위 임대차정보가 있으면 계약을 해지할 수 있고 계약금은 즉시 임차인에게 반환하기로 한다.
● 임대인은 본 계약체결 당시 국세 지방세 등의 세금체납이 없음을 임대인의 증명서류로 확인하여 준다. 만약 임대차계약 체결 시 고지 않은 미납 또는 체납 국세와 지방세가 OO원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차계약을 해지하고 계약금 및 보증금을 전 반환하기로 한다.
※ 많이 사용하는 임차주택의 사용 관리 수선 관련 특약들
● ex ) 에어컨3대 (안방, 거실, 작은방) 설치 및 작동 확인함 (입주 시 도배장판 시설등의 사진을 미리 찍어두면 좋음)
● 임차인은 계약당시 임대물건의 원형을 기간만료 시까지 보전할 책임을 지며 소모품 사용중 파손 시는 임차인의 비용으로 수리하여 사용하되, 임차인의 책임없는 건물 노후시설물의 고장 및 파손은 임대인이 수리한다.
● 입주전 도배 및 장판 형광등은 임대인이 교체해 놓는다. (서로 합의했을 경우 계약서에 문서로 남겨놓는 게 좋음)
● 집 수리가 필요한 시설은 OO이며 수리 완료시기는 ___년 __월 __일 까지 임대인이 수리하기로 한다.
● 약정한 수리완료시기까지 미수리한 경우 수리비를 임차인이 임대인에게 지급하여야 할 보증금 또는 차임에서 공제하거나 기타 ( ___)의 방법으로 하기로 한다.
● 임대인과 임차인인 계약 존속중에 발생하는 집의 수리 및 비용부담에 대하여 다음과 같이 합의한다. 다만 합의되지 아니한 기타 수선비용에 관한 부담은 민법, 판례 기타 관습에 따른다.
▶임대인부담 : 예컨대 난방, 보일러, 상하수도 전기시설 등 임차주택의 주요 설비에 대한 노후불량으로 인한 수선은 임대인이 부담한다.
▶임차인부담 : 예컨대 임차인의 고의, 과실에 의한 파손 전구등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 임차인이 부담하기로 한다.
● 모든 공과금 및 관리비는 잔금일을 기준으로 정산한다. 임차인은 건물 관리단의 관리규정을 준수하며 관리비를 부담한다. 기본관리비 포함사항이 무엇인지 적습니다 - 공동관리비,수도,전기,주차1대,인터넷/TV(선택사항), 관리규정에 따라 변동 있을 수 있음
오늘은 임차인이 알아두면 꼭 좋을 특약사항들을 알아보았습니다. 특약사항은 각 계약당사자마다 상황에 따라 다르니 본인에게 맞는 특약사항들을 선택하여 작성하면 되겠습니다. 계약하기 전에 꼭 숙지하여 안전하고 편한 계약되길 바라겠습니다.