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부동산경매의 종류에는 여러가지가 있습니다. 그중에서 등기사항전부증명서에 표기되는 "임의경매"와 "강제경매"의 차이점에 대해 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 오늘 정말 알기 쉽게 설명해드릴게요.
부동산경매라는 것 자체가 빌려준 돈을 못받은 사람(채권자)이 돈 빌린 사람(채무자)의 재산을 매각하여 돈을 회수해가는 과정인데 돈을 빌려줄때 담보물권을 제공했는지 아닌지에 따라 임의 경매 또는 강제경매인지로 구분됩니다.
채권자 : 돈받을 "권리"가 있는 자
채무자 : 돈갚을 "의무"가 있는 자
임의경매란?
담보물권(저당권, 근저당권, 전세권, 유치권, 질권, 담보가등기등)을 제공하고 돈을 빌린 채무자가 변제기일까지 변제하지 못한경우 채권자가 법원에 신청하는 경매입니다. 반드시 위의 담보물권이 존재해야 하며 담보물권이 있기 때문에 집행권원이 필요하지 않습니다. 소송에서 이기면 받는 문서가 집행권원인데, 임의경매는 집행권원이 필요하지 않으므로 소송없이 신청 즉시 바로 경매로 넘길 수 있습니다. 만일 여러분이 누군가에게 돈을 빌려줬는데 빌린 사람이 안갚는다..? 그런데 법원의 소송이나 판결문 없이 바로 그사람의 재산을 경매에 넘길 수 있다면 돈받는 절차가 훨씬 쉬워지겠죠? 그래서 절대 손해보지 않는 장사를 하는 은행, 증권사등은 사람들에게 돈을 빌려주고 "근저당"을 설정하는 것입니다. 그래서 만일 사람들이 돈을 갚지 않으면 은행은 임의경매를 실행하여 빠른 회수를 하게 됩니다. 근저당은 임의경매를 신청할 수 있는 담보물권 중의 하나죠. 나중에 돈 앞갚으면 내 재산을 너 "임의"대로 처분해도 좋다라는 좀 강력한 권리입니다.
임의경매는 보통 저당, 근저당, 전세권등에 의해 실행됩니다.
강제경매란?
강제경매는 담보물권이 없는 채권자가 "반환청구소송"등을 하여 법원에서 승소한 판결문을 가지고 집행권원을 부여받아서 채무자소유의 부동산을 압류하여 경매에 신청하는 것입니다. 임의경매보다 절차와 시간이 더 소요됩니다. 미리 확보해둔 담보물권이 없기 때문입니다. 보통 개인간의 차용증거래, 전세보증금등이 이에 해당합니다. 만일 내가 A에게 차용증을 쓰고 돈을 빌려줬는데 못받고 있다. 그러면 법원에서 승소 후 집행권원을 확보한 뒤 강제경매를 집행 할 수 있습니다. 또 전세보증금 또한 반환기일이 지나도록 못받았다면 전세보증금 반환소송등을 통하여 강제집행문을 발급 받은 후 임대인 소유의 집에 압류를 건 후 법원에 강제경매 신청을 할 수 있습니다.
강제경매는 보통 개인간의 차용증, 전세보증금등의 임대차, 압류, 가처분 등에 의해 실행됩니다.
돈빌려 줄 때 왜 담보설정을 잘 안할까?
채권자 입장에서 임의경매와 강제경매의 가장 큰 차이점은 "집행권원"을 얼마나 신속하게 확보하느냐 입니다. 강제경매는 아무래도 몇개월간의 소송을 거쳐서 확보하기 때문이 시간적 경제적 정신적으로 더 힘든 과정을 보내게 됩니다. 그렇다면 왜 사람들은 돈 빌려 줄때 근저당이나 전세권설정등을 잘 하지 않을까요? 아무래도 근저당설정이나 전세권설정등은 몇십만원에서 몇백만원의 비용이 발생하고, 법원에 가야하는등의 절차상의 번거로움이 있기 때문입니다. 또 등기부등본에 기재가 되기 때문에 채무자 입장에서 꺼리는 부분도 있구요. 개인간의 돈빌려주는것도 추천하지 않지만 만약에 돈을 빌려준다면 차용증 하나 달랑 쓰는 것 보다 더 강력한 "근저당"을 설정하는 것을 추천합니다. 전세보증금 또한 집주인의 동의를 구해 "전세권설정"까지 해두면 훨씬 안전하겠죠?
차용증 또한 개인간에 쓰는것에 끝내지 않고 변호사 법무사 사무실등에서 "금전소비대차공증"을 받아둔다면 별도의 소송없이 강제 집행할 수 있는 집행권원도 확보해 둘 수 있습니다.
낙찰자 입장에서 강제경매와 임의경매의 차이점?
사실 낙찰자입장에서는 임의경매든 강제경매든 모든 권리분석 및 절차등은 동일합니다. 다만 강제경매같은 경우는 법원의 소송등을 통한 확실한 판결문을 가지고 하기 때문에 경매취소가 낙찰자의 동의없이는 불가합니다. 하지만 임의경매 같은경우는 채무자의 변제나 이의제기등을 통하여 취하될 가능성도 있습니다.
오늘 강제경매와 임의경매 차이점에 대해 살펴봤는데요, 오늘 개념 머릿속에 꼭 익혀가시고 기억하셔서 생활속에서 꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다.