티스토리 뷰
목차
전세 만기일이 다가오면서 전세계약 연장 시 확정일자는 받아야 하는지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 경우에 따라 확정일자를 다시 안받아도 되는 경우가 있고, 꼭 다시 받아야 하는 경우가 있습니다. 어떤 상황에 반드시 확정일자를 받아야 하는지, 그리고 그에 따른 특약사항들도 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
월세든 전세든 "계약만기"는 공통적으로 정해져 있습니다.
그 시기가 오면 어떤 선택을 하게 되냐에 따라 4가지의 경우의 수가 생깁니다.
전세계약 연장유형 4가지
- 묵시적갱신으로 연장
- 보증금 변동없이 동일한 조건으로 연장
- 보증금 감액으로 연장
- 보증금 증액으로 연장
결론부터 말씀드리면 확정일자를 반드시 받아야 하는 경우는 위의 4번입니다.
아래 설명해 드리겠습니다.
1.묵시적 갱신으로 연장할 때
계약 만기 6개월 전에서 1개월 전의 기간 내에 임차인과 임대인 서로 간의 아무런 의사표시가 없다면 이는 "묵시적 갱신(법정갱신)"으로 다시 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다고 주택임대차보호법에서 규정하고 있습니다.
참고)
묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있으나 임대인은 해지통고불가(중간에 나가라고 할수 없음) 합니다. 임대인은 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 이날부터 보증금반환의무가 발생하게 됩니다.
묵시적 갱신이 되고 나면 이때는 계약갱신청구권 1회 사용을 하지 않은 것으로 간주하므로, 2년 후 다시 또 만기가 도래했을 때 임차인이 갱신권을 사용할 수도 있습니다.
묵시적 갱신은 보증금의 변동이 없으므로 확정일자 받을 필요 없습니다.
2. 합의하에 동일한 조건의 연장
임대인과 임차인의 서로 협의하여 보증금변동 없이 동일한 조건으로 연장을 한 경우입니다.
참고)
계약갱신권을 사용한 것인지 서로 확인 후 이를 계약서에 표기하여 두면 좋습니다.
합의하에 동일한 조건의 연장경우도 보증금의 변동이 없으므로 확정일자 받을 필요 없습니다.
3. 보증금 감액으로 전세연장
최근의 역전세난으로 전세만기가 되었을 때 오히려 집주인이 돈을 더 내뱉어야 하는 상황이 종종 생깁니다.
세입자는 새로운 곳으로 이사 갈 수도 있지만 서로 감액협의가 되면 세입자는 더 낮아진 전세금으로 같은 집에서 더 살 수 있고 임대인 입장에서는 새로운 임차인을 구하지 않아도 되니 감액하여 재계약하는 경우도 종종 보입니다.
참고)
감액 연장계약서를 새로 쓰고
계약갱신권을 사용한 것인지 서로 확인 후 표기하는 것이 좋습니다.
보증금의 변동은 있으나 임차인은 굳이 감액된 금액으로 확정일자 신고를 다시 받을 필요는 없습니다. 이미 기존의 확정일자로 보증금 전체를 보호 받을 수 있습니다.
4. 보증금 증액으로 전세연장
확정일자를 반드시 받아야 하는 경우가 보증금이 "증액"되었을 때 입니다.
새롭게 계약서를 작성하여 그 신규계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다.
이때 주의사항은 연장계약서 특약사항에
"본 계약은 기존계약을 그대로 승계하며 보증금만 00원 증액하는 계약임" 과
"계약기간 종료로 인하여 임차인의 계약갱신요구권행사로 인한 재계약임"을 명시해 줍니다.
주민센터에 기존계약서와 신규계약서 둘 다 가지고 가서 신규계약서에 확정일자를 다시 받으면 됩니다. 기존 보증금과 증액된 보증금 금액 모두 확정일자 효력이 인정됩니다.
계약서는 임대차가 완전 종료될 때까지
절대 버리셔도 안되고 잘 보관하셔야 합니다!
물론 기존계약 연장을 할 때도 등기부등본상의 근저당이나, 선순위권리관계등을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.
최초계약 시에는 근저당이 없었는데 재계약 시 근저당이 생겼다면 증액된 금액은 근저당보다 후순위로 밀리게 됩니다. 또한 최초계약 이후 집주인이 다른 호실에서 전세등의 계약을 하고 보증금을 받았다면 그 전세보증금들보다, 증액된 금액은 후순위로 밀리게 됩니다. 따라서 새롭게 설정된 근저당이나 선순위 보증금등을 잘 따져보아 주택시세의 70~80%가 넘지 않도록 하는 것이 안전합니다.
오늘은 전세연장 시 사례에 따라 확정일자 받아야 하는지 여부와, 세부적인 내용 살펴봤어요~
부동산지식은 헷갈리기도 하고 자주 바뀌어서 어렵기도 하지만 알고 나면 정말 삶에 도움이 되는 부분입니다~!
우리의 삶에 도움이 되는 필수 정보죠!
작은 이 공간이지만,
항상 유익한 정보를 드리며
같이 하나하나 알아가고 싶습니다.