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작년 5월 즈음이니까 약 1년 정도 지났네요. 지인에게서 다급한 연락이 왔습니다. 살고 있던 원룸 집이 만기가 돼 가는데 집주인 연락도 안되고 또 등기부등본을 떼보니 다른 호실 임차인이 건물에 가압류를 걸어놨다고.. 일단 다른 호실 사람들도 집주인이 연락이 안 되어 불안해하고 있고 자기들도 가압류라도 걸어놔야 하는지.. 어떻게 해야 할지 모르겠다는 연락이었습니다.
집주인 연락두절..집이 경매로 넘어가다
보증금은 원룸이라 전세 2400만원이라고 합니다. 전입세대 열람은 해봤는데 주인 빼고 앞사람 10명 있다고 합니다.
저는 일단 전입이랑 확정일자 되어있는지 물어봤습니다. 그런데 확정일자는 2018년도에 되어 있는데 전입신고 안 했다고 합니다.
전입신고가 안되어 있다구요...? 정말 큰일입니다. 제가 항상 얘기하는 것이 이사 가면 무조건 입주당일날 전입신고랑 확정일자를 다 마치라고 말씀드리는데...... 왜 이걸 안 하시는 걸까요? 요즘은 인터넷으로도 다 된다고요!! 아무리 아무리 강조를 해도... 하지만 무슨 사정이 있었겠죠. 지금은 일단 터진일에 집중해야 합니다. 보증금 2400만 원.. 누군가에게는 작은 돈일 수도 있지만 누군가에게는 피 같은 돈일 수 있잖아요. 어떻게든 변제받을 방법을 같이 찾아드려야 했습니다.
2400만 원이면 그래도 보증금 범위로 봤을 때는 소액인 편이라 최우선변제금 대상이 되지 않을까 싶어 이쪽으로 접근해서 해결해 보기로 합니다.
"지금 당장 전입신고 먼저 하셔야 합니다"
확정일자 + 전입신고까지 다 마쳐야 익일 0시에 대항력이 갖춰집니다. 지금 상황에서는 최우선변제금 제도로 보증금을 반환받는 방법이 적절할 것 같은데 대항력이 없으면 최우선변제의 대상도 아닙니다. 그나마 다행인 것은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 조건이 경매개시 전까지 확정일자+전입신고 되어 있어야 하는 건데 아직 경매가 개시되진 않았기 때문이죠. 하지만 하나둘씩 보증금을 반환받지 못하는 세입자들이 늘고 있고 가압류까지 들어가 있는 마당에 당장 내일이라도 경매개시가 될지도 모르는 상황이었습니다.
그러나 계약당사자 명의가 지인본인이 아니라 가족이었던것 같습니다. 그 가족은 외국에 있는 상황이었고.. 공인인증서 있으면 전입신고는 인터넷으로도 되고, 만약에 인터넷으로도 안되면 가족관계증명서등 지참하여 가족이 대리로도 가능하니 무조건 무조건 하라고 했습니다. 다행히 가족이 대리로 전입신고를 마칠 수 있었습니다.
그리고 역시나 그 집은 경매에 넘어갔습니다.
5월 17일 지인에게 다급한 연락
5월18일 전입신고 가족이 대리신청(19일 0시부터 효력)
5월 19일 강제경매개시결정
하루차이로 2400만 원이 왔다 갔다 합니다. 다행히 전입일이 5월 19일 0시부터 효력이 있기 때문에 경매개시일이 동일한 5월 19일이라도 소액임차인의 지위가 인정되었습니다. 그렇다면 최우선변제금은 얼마일까요?
해당물건의 주소지는 "대전시"였습니다.
현재(23년 6월기준) 소액임차인의 최우선변제금액입니다.
| 지역 구분 | 최우선변제 대상 임차인의 보증금액 | 최우선변제금액 | ||
| 현행 | 개정안 | 현행 | 개정안 | |
| 서울특별시 | 1억 5,000만원 이하 | 1억 6,500만원 이하 | 5,000만원 이하 | 5,500만원 이하 |
| 과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포 | 1억원 3,000만원 이하 | 1억 4,500만원 이하 | 4,300만원 이하 | 4,800만원 이하 |
| 광역시, 안산･광주･파주･이천･평택 |
7,000만원 이하 | 8,500만원 이하 | 2,300만원 이하 | 2,800만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 7,500만원 이하 | 2,000만원 이하 | 2,500만원 이하 |
대전광역시이니 보증금 7000만 원 이하의 소액임차인은 보증금의 2800만 원까지는 다른 어떤 권리보다 우선적으로 최우선변제 해주겠다고 하니 전액 변제받을 수 있겠네요?
아니죠.......
나의 최우선변제금액이 어디에 해당하는지는 "근저당"설정일을 기준으로 합니다. 집주인이 돈 빌린날을 기준으로 해야 은행입장에서도 리스크가 없겠죠? 예를 들면 2010년에 은행이 대출을 해줄 때 최우선변제금액도 고려하여, 최우선변제금액을 총 1억 원을 예상하고 대출해 줬는데 13년이 지나서 보니 최우선으로 변제해줘야 할 금액이 2억 원으로 늘었다면 은행은 갑자기 1억의 손실이 발생하게 됩니다. 따라서 시간이 지날수록 상향되는 최우선변제금액을 고려하여 근저당 등기시점의 최우선변제금액을 기준으로 하게 되었습니다.
최우선변제금으로 전액 변제
지인의 경매넘어가진집의 근저당 설정일은 2014년이었고 당시의 최우선변제금액은 2000만 원이었습니다. 즉 지인은 최우선변제금액으로 2000만 원을 받을 수 있었습니다. 나머지 400만 원은 받을 수 있을까요? 소액임차인들은 낙찰금액의 50% 이내에서 동순위로 최우선변제를 받게 되고, 그다음 근저당 설정한 은행이 배당받게 됩니다. 그러고도 돈이 남았으면 이제 세입자들 끼로 순서대로 가져가게 됩니다. 이 집은 감정가 7억 1000만 원인데 5억 3100만 원에 약 74%로 낙찰되었습니다. 다행히 400만 원까지도 다 변제받을 수 있었습니다. 만약에 전입신고가 하루만 늦었더라도 아찔한 일이 될 뻔했습니다.
하루차이로 보증금 2400만원을 못 받게 된다면 얼마나 억울하고 분통 터질까요? 그래서 제가 늘 전입신고와 확정일자 기본을 강조드리는 겁니다. 오늘 실제 사례를 통하여 전입신고 확정일자를 통한 대항력의 중요성을 살펴보았는데요~ 이 글을 읽는 여러분은 실수 없이 부동산 안전거래 하시길 바라겠습니다~