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이 글을 보고 계신다면 지역주택조합(지주택)을 계약하기 직전이거나 또는 계약 후 지주택에 대해 알아보시거나 또는 탈퇴 환불 절차에 대해 알아보시는 분이 대다수 일 것입니다. 여기서 가장 말씀드리고 싶은 점은 계약 직전이라면 우리나라에서 지주택 성공률은 약 17% 정도밖에 안되며 사업기간도 10년이상은 걸릴 수 있다는 점 참고 하셨으면 합니다. 굉장히 보수적으로 접근하여 결정하시라고 말씀드리고 싶습니다. 계약하신 분이라면 이제라도 지주택이 무엇인지 공부를 해보시길 권하고, 또 사업장에 문제가 있을 시 환불이나 탈퇴도 가능한지 알아보도록 하겠습니다.
지역주택조합(지주택)이란?
지주택이란 동일한 지역에 거주하는 주민이 아파트를 짓기위해 스스로 조합을 설립한 후 사업시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 시공사를 직접 선택하면서 조합원들이 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업방식입니다.
쉽게 설명하자면 사람들을 모집하여 아파트를 짓고 싶은 남의 땅들에 마음대로 선을그어 사업지를 설정하고 그 땅들을 다 사서(95% 이상) 아파트를 짓는 것입니다. 딱 듣기에도 성공하기 어려울 것 같지 않나요? 일단 땅을 가지고 있는 지주들이 순순히 땅을 내줄까요? 동의를 했다가도 시간이 지나 땅값이 오르면 또 비싼 대가를 요구할 것입니다.
땅을 가지고 있는 사람의 욕심일까요? 아니면 남의 땅에 집을 지으려는 사람의 욕심일까요?
사업지의 95%이상의 동의가 있어야 하기 때문에 알박기를 하는 사람이 있다면 영원히 착공은 진행되지 못합니다.
지주택은 정말 싼값에 아파트를 살수 있는가?
지주택의 장점은 싼값에 내집마련을 할 수 있다는 점입니다. 많은 홍보관에서 분양가를 시세의 약 40~50% 저렴하게 얘기합니다. 정말 한순간에 혹하게 되죠.
지역주택조합은 원래 무주택 서민을 위해 생겨난 제도였습니다. 다 같이 살기 어렵고, 잘살아보자 하던 시기에 힘을 모아 아파트를 지을 수 있는 이 제도는 유용했을지도 모릅니다. 그런데 지금같이 이해관계가 복잡하게 얽혀있고 땅값도 20~30년에 비해 몇백 배 상승했습니다. 그렇기 때문에 토지매입이 어려워 사업이 장기화되거나 무산되면 오히려 무주택서민들을 피눈물 흘리게 하는 제도가 아닐까 싶습니다.
지주택에서 가장 중요한 것은 "토지확보"입니다. 얼마나 확보해야 하냐면 95%이상을 확보해야 여러 인허가절차를 시작할 수 있습니다. 70%, 80% 85%는 아무 의미 없습니다. 재개발 재건축에서도 동의 1%가 부족해서 십 년 이상 진척이 없는 사업지도 많습니다. 토지확보 95%가 안 된 지주택은 거의 "안된다"라고 봐도 무방합니다.
대부분 토지확보도 안된 상태에서 조합원을 모집하다보니 사업기간은 점점 늘어납니다. 3년 5년 10년 15년.. 그 기간 동안 조합유지비용과 조합원모집에 들어가는 막대한 홍보비용, 그리고 지가 상승에 의한 토지매입비용 급상승을 고려하면 조합원들의 "추가분담금"은 필연적으로 늘어나게 됩니다.
결국 추가분담금은 일반분양가를 웃돌게 되고, 만약 그렇게 10년에 걸쳐 착공이라도 되면 그나마 다행인 것입니다
그리고 지주택 조합원 자격은 "무주택" 또는 "1주택"의 지위를 장기간 사업기간에 걸쳐 유지해야 한다는 점입니다. 부동산 상승기에서는 언제 지어질지도 모르는 지주택 때문에 무주택의 지위를 계속 유지하는 것은 손에 쥐고 있는 현금들이 그냥 녹고 있는 거나 마찬가지입니다.
추가분담금에 장기의 사업기간동안 인플레이션을 방어할 수 없다는 점을 생각해 볼 때.. 과연 지주택이 저렴한가?
라는 질문에 결코 저렴한 것은 아니다 라고 말씀드리고 싶습니다.
지주택의 성공사례는?
그렇다면 지주택의 성공사례는 없을까? 물론 있습니다. 그런데 조합에 가입하여 입주까지 제대로 진행된 경우를 전수조사해 보니 04년부터 21년간 전국 주택조합 중에 17%뿐이라고 합니다. 100채 중 17채만이 제대로 지어졌고 나머지 83%는 수천에서 수억 원의 돈만 날리게 된 것입니다.
지역주택조합 사업으로 지어진 주요 아파트들 명단
*서울지역강변아이파크, 광장신동아파밀리에, 당산 브라운스톤, 보라매 자이더포레스트, 상도더샵, 상도 동원베네스트, 상도 두산위브 트레지움, 성수동 트리마제(조합은 망해서 파산 후 두산중공업이 토지를 매입하여 일반분양함, 성공사례는 아님), 서울숲 아이파크리버포레, 신촌 태영데시앙, 염창 강변힐스테이트, 영등포 푸르지오, 옥수강변 풍림아이원, 우장산 롯데캐슬, 이수역 힐스테이트, 자양 호반써밋, 힐스테이트 상도 센트럴파크, 힐스테이트 상도 프레스티지, 밤섬 경남 아너스빌, 마포 쌍용황금
*경기도일산푸르지오 더센트럴, 오포서희스타힐스, 김포센트럴 허센, 평내희망, 진접스타힐스, 남양주 두산위브트레지움, 금곡역 한신더휴, 수원하늘채더퍼스트, 오목천역 서희스타힐스, 금정역 호계푸르지오, 보평역 서희스타힐스 리버파크, 힐스테이트 녹양역, 힐스테이트 지제역, 이안 평택 안중역, 고덕 하늘채시그니처, 봉담 한신더휴 에듀파크,
*그외지역e 편한 세상송도, 더샵송도마리나베이, 송도 하늘채 아이비원, 영종 뷰웰파크시티, 대연 양우내안에퍼스트, 동래3차 sk뷰, 부산오션파라곤, 센텀비스타동원2차, 사하역 비스타동원, 사상역 서희스타힐스, 장전 서희스타힐스, 금정더샵, 태전역 광신프로그레스, 힐스테이트 범어, 동대구 우방아이유쉘, 수성 범물 코오롱하늘채, 상무광명메이루즈, 힐스테이트 백운, 이안 광주첨단, 휴먼파크 서희스타힐스, 힐스테이트 각화, 운암산 코오롱 하늘채,쌍용 더플래티넘 광산, 센트럴파크 서희스타힐스, 울산 덕하 신일해피트리, 온양 서희스타힐스, e편한세상 울산역 어반스퀘어, 춘천파밀리에 리버파크, 당진푸르지오 클라테르, 전주 서희스타힐스, 힐스테이트 포항, 목포서희스타힐스, 제주 더 힐테라스, 삼화 아너스베뉴, 삼부르네상스 더힐 서귀포등
지주택 구별하는 유의사항
지주택은 부동산지식에 대해 잘 모르는 일반 사람들이 홍보관등에 방문했다가 혹해서 계약하는 경우가 많습니다. 나중에 실상을 알고 후회하는 경우가 많습니다. 지주택은 아래와 같은 특징들을 가지고 있으니 참고 바랍니다.
- 지주택은 "홍보관"이라는 명칭을 사용합니다. 법적으로 "모델하우스"라는 명칭을 사용하지 못함
- 조합원 마감이라는 표현을 사용합니다.
- 분양가를 많이 강조합니다.
- 완공 혹은 입주시기를 잘 얘기하지 않고 착공 예정시기만 얘기합니다.
- 시공예정사라는 표현을 사용합니다.
- 착공 전까지 지도에 표시되지 않습니다.
지주택 환불 탈퇴 절차는?
한번 조합원이 되면 환불 및 탈퇴절차는 어려운 것이 사실입니다. 2020년 6월 11일부터 주택법에 청약철회에 관한 규정이 시행되고 있습니다. 가입비를 예치한 날로부터 30일 이내에 청약철회의 의사를 표시하면 청약철회가 가능합니다.
그러나 안타깝게도 2020년 6월 11일 이전 조합은 적용이 안됩니다. 이때는 조합 가입 규약에 따라 탈퇴를 모색해 볼 수 있습니다. 조합마다 규정이 다르기 때문에 계약서를 꼼꼼히 살펴보아야 하는데요, 다만 어느 조합이든 가입자 임의대로 가입과 탈퇴를 마음대로 할 수 있는 곳은 없습니다. 보통 계약은 조합에 유리하도록 환불계약이 되어 있는데요, 가입비 및 분담금을 공제하고 돌려받도록 규정되어 있는 경우가 대다수입니다.
이럴 땐 소송을 진행하는 경우가 많습니다. 탈퇴를 고려하는 것 자체가 사업이 제대로 진행되지 않기 때문일 것입니다. 해당사업에서 기만행위, 사기행각등이 있다거나 각종 과대 거짓광고를 행했다면 약정 자체가 무효화되어 전액 환불 된 판례도 있습니다. 계약당시의 상황이나 후에 사업진행상황들을 꼼꼼히 체크하고 자료를 수집하여 불법적인 부분이 없는지 잘 살펴보아야 하겠습니다.