신탁등기집, 전세 계약한 이야기(수탁자동의서+신탁원부+맘고생)

 

신탁등기

20대 후반 직장인 A 씨는 현재 살고 있는 집이 전세만기가 되어 새로운 집을 알아보고 있었습니다. 며칠 동안 손품 발품을 팔고 돌아다녔는데 마땅한 집이 안 보이던 와중 회사와 가까우면서 깨끗한 신축에다가 예산에도 딱 맞는 집을 발견했다. 부동산에서 계약하려고 하니 그제야 이 집은 "신탁등기"되어 있는 집이라고 합니다. 부동산에서는 안전하다고 말하는데 믿어도 될까요? 신탁등기는 처음 들어보는데 무슨 뜻이고, 전세로 들어가도 내 보증금 안전하게 지켜질 수 있을까요?  오늘은 A 씨의 사례를 가지고 신탁등기 되어있던 집 계약했던 이야기를 보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 신탁등기란?

우리가 부동산에서 접하게 되는 신탁등기란 일반적으로 집주인이 새로운 건물을 신축하거나 매입할 때 큰돈이 들어갑니다. 이때 금리는 낮으면서 대출한도를 더 많이 받을 수 있는 신탁등기 중 하나인"담보신탁"을 선택하기도 하는데요, 담보신탁이란  은행이 돈을 많이 빌려주면서 담보목적물인 집의 명의를 신탁사에 신탁이전하고 신탁사에서 수익권증서를 교부받아 이를 담보로 은행으로부터 대출을 받을 수 있는 제도입니다.  즉 명의를 임시로 넘기고 대출을 받는 건데, 소유자는 명의를 넘겼기 때문에 임의대로 부동산 관리, 처분을 할 수 없습니다. 그러나 대출 때문에 명의만 맡긴 것이지, 만약 소유자가 대출을 갚는다면 소유권은 다시 원소유자에게 환원되게 됩니다.

 

즉 부동산 신탁등기에서는 3명의 주체가 있습니다. 이를 우리는 위탁자, 수탁자, 우선수익자라고 일컫습니다.

 

1. 위탁자 (원소유자)

2. 수탁자 (신탁회사 ex) 교보신탁, kb부동산신탁 등등) 

3. 은행 (우선수익자)

 

이 제도로써 원소유자(위탁자)는 다른 금융기관보다 대 많은 대출을 일으킬 수 있기 때문에 부동산 시장에서 신탁등기는 흔하게 볼 수 있습니다.  

신탁되어 있는 부동산에 등기부등본을 보면 "을구"에 아무것도 안나타는 경우가 많습니다.  그래서 근저당이 하나도 없는 안전한 집?이라고 착각할 수도 있는데 이는 매우 위험한 생각입니다. 신탁등기 자체가 집주인이 대출을 왕창 받기 때문에 하는 건데.. 대출이 얼마이고 언제 받았고 그 외 어떤 계약내용들이 있는지 알 수 있는 서류가 있습니다.

 

바로 "신탁원부"입니다.

신탁원부는 등기부등본에는 표시가 되지 않고 "등기소"에 가야 발급받을 수 있습니다. 따라서 신탁등기되어 있는 집은 반드시 신탁원부를 확인해 보아야 합니다. 

등기부등본의 "갑구"에는 소유자가 집주인이 아닌 교보신탁이나 kb부동산신탁 등의 "수탁자"로 되어 있습니다. 

 

 

신탁등기된 집, 계약은 누구와 해야 할까?

위의 A 씨 같은 경우 집주인의 설명을 듣고, 집이 마음에 들어 계약하려고 할 때 누구와 해야 할까요? 명의자가 신탁사이기 때문에 신탁사와 해야 할까요? 아니면 원래 주인과 계약해야 할까요? 원칙적으로는 부동산에 등기된 소유자와 하는 것이 원칙이나 신탁사가 수만 채의 신탁담보건물의 임대차계약까지 일일이 하기는 어렵습니다. 때문에 신탁원부를 보면 보통 "신탁회사와 직접 체결하지 않거나 회사의 승낙이 없는 임대차계약은 효력이 없다"라고 되어 있습니다.  따라서 신탁회사의 동의서가 없는 전세 월세 계약은 대항력이 없는, 무효한 계약입니다. 왜냐하면 등기명의인의 동의 없는 계약이기 때문이죠. 남의 집 가지고 자기들끼리 한 계약이 어떻게 효력이 있을까요? 신탁등기 되어 있는 부동산을 계약하려면 반드시 신탁회사의 동의서를 받아야 임대차보호법도 적용받을 수 있습니다. 

 

보증금은 집주인이 아닌 신탁사 또는 우선수익자(은행)로 입금할 것

신탁사도 우선수익자(은행)의 동의를 받고 임대차동의서를 발급해 주기 때문에 결국 임차보증금이 은행으로 입금되어야 우선수익자(은행)에서 신탁사에 동의를 해주고, 신탁사에서 집주인에게 동의를 해주는 순서입니다. 보증금을 집주인 통장에 입금하면 태도가 돌변하는 사례도 있으니 애초에 보증금을 집주인이 아닌 신탁사 또는 우선수익자로 입금을 해야 합니다. 보통 은행에서는 집주인의 대출계좌로 안내해 줍니다. 은행입장에서는 보증금만큼은 "상환"한 것으로 간주하고 임대차 동의를 해주는 것입니다. 만약 추후에 집주인이 이자를 갚지 않아 경매에 넘어간다 할지라도 보증금만큼은 변제된 것이기 때문에 세입자도 임대차보호를 받을 수 있습니다. 

 

세입자가 보증금을 임대인의 대출계좌로 상환 --> 우선수익자(은행)이 임대차동의 -->  수탁자(신탁사) 에서 임대차동의서 발급

 

실제 임대차계약 동의서를 받았던 서류

 

위의 동의서는 실제로 A 씨가 신탁등기되어 있는 집 계약을 했을 당시 받았던 임대차계약 동의서입니다. 

 

1. 보증금을 집주인의 대출계좌로 입금한 뒤 (우선수익자인 은행에게 계좌안내받음)

2. 신탁사의 동의서를 받아 계약진행

 

이렇게 하면 대항력은 물론 임대차보호법의 적용도 다 받을 수 있습니다.

 

신탁등기된 집 계약 시 특약사항

- (다가구일 경우) 현 등기부 소유권은 교보자산신탁 주식회사로 신탁등기된 상태이며 보증금은 잔금과 동시에 임대인 대출상환계좌에 상환하고 수탁자인 교보자산신탁의 임대차 동의서를 받기로 한다.

-(구분등기된 집인 경우) 현 등기부 소유권은 교보자산신탁 주식회사로 신탁등기된 상태이며 보증금은 잔금과 동시에 임대인 대출상환계좌에 상환하고 ___호의 신탁등기는 말소하기로 한다.

-임대인과 중개사는 수탁자의 임대차동의서를 받는데 협조하고 필요한 서류가 있을 시 제공한다.

 

 

신탁원부와 동의서는 반드시 임대차계약이 끝나고 보증금을 반환받을 시까지 보관하여야 하며 전세 월세 재계약 시에도 다시 신탁사의 동의를 받아야 합니다.

 

오늘 부동산 신탁등기된 집, 실제로 어떤 절차를 밟으며 들어갔는지 살펴보았는데요, 정리하고보니 간단하지만 실제로는 당시에 진짜 맘고생이 이만저만이 아니었습니다. 일단 집은 많으니 신탁등기된 집은 웬만하면 들어가지 않는 걸 추천드립니다. 그래도 어쩔 수 없다! 하는 경우에는 이러한 안전한 절차를 반드시 밟으신 후에 대항력을 확실히 갖추고 계약하시길 권합니다.