주택 간주임대료 계산, 뜻, 부과대상, 이자율 (24년 최신 개정내용)

일정 요건이 되면 전세도 소득세를 내야 합니다. 주택 3채 이상을 보유하면서 월세뿐 아니라 전세도 주고 있는 임대인이라면 간주임대료가 부과될 수 있으니 내용에 대해 잘 알고 계시면 절세를 할 수도 있습니다.

 

특히 24년도부터는 간주임대료를 계산할때의 이자율이 대폭 인상되어 세금이 많이 나올 수 있습니다. 간주임대료 뜻과 계산방법, 부과대상, 그리고 24년부터 대폭 인상된 이자율에 대해 알아보겠습니다.

 

 

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간주임대료 뜻

 

현행법상 부동산임대소득은 사업소득으로 과세대상입니다. 임대인이 월세를 받으면 임대소득으로 신고하고 소득액에 따른 세금을 내게 됩니다. 그런데 주택수와 전세보증금이 일정 범위를 넘어서면 월세가 아닌 "전세보증금"에도 소득세를 부과하게 됩니다.

 

전세는 월세처럼 따박따박 받는 돈이 아닌데 어떻게 세금을 부과하냐고요?

집주인이 받은 "전세보증금"도 일종의 집주인의 이익(소득)으로 보고, 그 이익을 소득으로 환산하겠다는 것입니다.

전세보증금을 월세소득으로 계산한 것이 "간주임대료"입니다.

 

 

간주임대료 부과대상

 

 

간주임대료 부과대상은 2가지 조건이 충족되어야 합니다.

주택수와 보증금 액수입니다.

 

1가구 3주택 이상이면서 보증금의 총액이 3억 원을 초과하는 보증금 및 전세보증금에 대하여 부과됩니다.

다만, 주거면적이 40 ㎡ 이하이면서 공시가격 2억 이하인 소형주택은 간주임대료 대상에서 제외입니다.

 

예를 들어 A, B, C 주택 보유 중인데 A는 월세, B는 전세 (3억), C는 전세(5억)로 임대하고 있다면 A는 월세에 대하여 소득세를 내야 하며 B와 C 보증금총액 8억에서, 3억을 초과하는 5억이 간주임대료 부과대상이 되는 것입니다.

그렇다면 간주임대료 계산은 어떻게 할까요?

 

 

간주임대료 계산, 이자율(24년 개정)

 

 

간주임대료 계산은 어렵지 않습니다.

전세보증금 총액에서 3억 초과 부분 X 60%  ÷  365 X 이자율

(이자율은 1.2%에서 소득세법 개정으로 2024년부터 2.9%가 적용됩니다. 

이 때문에 올해부터는 세금폭탄을 맞는 임대인들이 많을 것으로 예상됩니다)

 

 

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3주택인 사람의 전세금 총합이 8억이라고 했을 시, 3억을 초과하는 5억에 대하여 부과되므로

5억 X 365 X 60%  ÷  365 X 2.9% = 870만 원

 

간주임대료가 870만 원이 나왔다면 870만 원을 그대로 세금으로 내는 것이 아닙니다.

말 그대로 870만 원을 소득으로 간주하겠다는 것이므로, 소득세 구간에 따른 세율로 세금을 내게 됩니다.

 

간주임대료 870만 원은 과세표준 1400만 원 이하 구간이므로 세율 6%로 약 52만 원의 세금을 내게 됩니다. (분리과세로 신고 시)

과세표준	세율
1400만원이하	6%
5000만원 이하	15%
8800만원 이하	24%
1억 5000만원이하	35%
3억원 이하	38%
5억원 이하	40%

 

 

간주임대료는 다른 소득과 합산하여 내는 종합소득세로 신고하거나 분리과세하여 신고하는 방법 2가지가 있습니다.

만약 다른 소득과 합산하여 냈을 시 소득구간에 따른 세율이 높아진다면 분리과세가 더 유리할 수도 있습니다. 이는 각자 상황에 따라 다를 수 있으므로 어느 쪽이 더 유리한지 잘 계산해 보아야 하겠습니다.