23년 종부세 과세대상 및 모의계산기(feat. 홈택스)

종부세는 보유단계에서 내는 세금입니다. 재산세는 부동산을 소유한 사람은 누구나 내지만 종부세는 재산이 기준금액이상으로 넘어가는 소유자에게 부과되는 일명 "부자세"입니다. 몇년간 부동산시장이 온탕 냉탕을 반복하는 동안 종부세도 그에 따라 개정되었습니다. 여기서는 23년 개정된 종부세 과세대상 및 계산방법 등을 전반적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 종부세 과세대상 기준금액

 

주택 : 공시가 9억원이상부터 과세대상 (1세대 1주택자는 12억 원 이상)

종합합산토지:  5억원이상부터 과세대상

별도합산토지 : 80억이상부터 과세대상

 

종합합산토지는 건물이 없는 나대지나 잡종지등의 비사업용 토지입니다.

별도합산토지는 건물이 있는 상가나 지식산업센터등의 사업용 토지로 이용 중인 토지이며 건물이 아닌 토지에 부과되기 때문에 토지만 공시지가 80억 초과되어야 부과되기 때문에 상위 0.0001%의 사람이나 법인이 내는 세금이라 보면 되겠습니다. 

 

토지소유로 종부세를 내기란 쉽지 않지만

주택은 공시가 9억원이상부터 과세대상이기 때문에 과세대상의 범위가 넓고 계산방법 등이 복잡하고 어떻게 하느냐에 따라 절세여부가 달라지기에 잘 알아둘 필요가 있습니다.

 

 

2. 과세기준일 및 납부일

과세기준일 : 매년 6월 1일을 기준으로 전국에 소재한 주택 및 토지를 합산하여 위의 기준금액을 초과한 대상에 대하여 부과합니다.  

 

종부세는 "인별기준" 입니다.

 

※ 1주택자의 종부세

예를 들어 공시가격 20억 아파트를 부부가 50% 지분으로 공동소유하고 있더라도 각각 10억씩 소유하고 있는 것이고 1인당 12억 초과금액 이후부터 종부세가 부과되기 때문에 종부세는 내지 않습니다. 

 

※ 다주택자의 종부세

반면에 다주택자는 9억부터 종부세를 내기 때문에 공시가 5억짜리 2채를 가지고 있다면 9억의 초과분 1억에 대하여 종부세가 부과됩니다. 

다주택자는 종부세에서 불리할 수 있습니다. 

 

납부일 : 매년 12월1일~12월15일까지이며 250만 원을 초과하는 경우 분할납부도 가능합니다.

 

 

 

3. 주택 종부세 계산법

종부세 특히 주택에 부과되는 종부세는 개인 조건에 따라 달라지기 때문에 복잡한 편입니다.

그러나 큰 흐름만 알고 있으면 됩니다.

 

종부세계산의 기본은 과세표준 x 세율입니다. 

 

과세표준구하기

공시가 - 공제금액(기본 9억 원, 1 주택 12억 원) x 공정시장가액비율(23년 기준 주택은 60%)

 

예를 들어 1세대 1 주택인 A 씨가 공시가 13억 원인 주택을 소유했을 때 

공시가 13억원 - 공제금액 12억 x 0.6 = 6000만 원

A 씨가 소유한 주택의 종부세 과세표준은 6000만 원입니다.

 

 

세율 (23년 기준)

2주택이하		3주택이상
3억 원 이하	0.5%	3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%	6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%	12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	1.3%	25억 원 이하	2.0%
50억 원 이하	1.5%	50억 원 이하	3.0%
94억 원 이하	2.0%	94억 원 이하	4.0%
94억 원 초과	2.7%	94억 원 초과	5.0%

 

A 씨의 과세표준은 6000만 원이기 때문에 세율은 3억원이하 구간이여서 0.5%입니다.

6000만원 X 0.5% = 30만 원입니다. 

A 씨의 세액산출금액은 30만 원입니다.

 

여기서 1세대 1 주택이면 보유기간과 연령에 따라  "세액공제"가 한번 더 들어가서 세금이 감면됩니다.

보유 : 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%)

연령 : 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%)

--> 보유기간과 연령은 중복적용도 가능하며 한도는 80%까지 감면됩니다.

 

 

 

4. 총정리

종부세 관심을 가지고 알고 보면 그리 어렵진 않습니다. 

그래도 어렵다고 생각되시면 아래의 버튼을 클릭하시면 홈택스에서 종합부동산세 모의계산기로 간편하게 알아볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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