소액임차인 최우선변제금의 범위와 조건 (현재기준), 주의할점

세입자 보호를 위해 소액임차인을 정하여 만약 집이 경매에 넘어갔을 경우, 다른 권리보다 소액임차인의 보증금을 가장 먼저 변제해주는 제도가 소액임차인의 최우선변제권입니다. 소액임차인에 해당하는 보증금의 범위는 얼마인지, 최우선 변제금은 지역마다 얼마인지, 주의할점에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

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소액임차인의 우선변제권이란?

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위가 아니더라도 임차주택이 경매에 넘어갔을 경우, 보증금 중 일정금액을 다른 권리보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 소액임차인의 우선변제권입니다. 

 

 

소액임차인 우선변제권의 조건 4가지

 

1. 소액임차인의 범위에 속할 것

 

최우선 변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 각 지역별 정해놓은 보증금 금액 이하인 임차인이어야 합니다.

우리집 보증금이 해당지역의 법으로 정한 보증금금액 이하라면 소액임차인에 해당하며 우선변제권 조건 중 하나를 충족하게 됩니다.

 

소액임차인범위 (2024년 기준)

지역	보증금 금액
서울특별시	1억 6500만원
▽  서울을 제외한 과밀억제권역 ▽ 인천광역시(강화군,옹진군,서구 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외) 의정부시 구리시 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함) 하남시 고양시 수원시 성남시 안양시 광명시 과천시 의왕시 군포시 시흥시(반월특수지역 제외)	1억 4500만원
세종특별자치시 용인시 김포시	1억 4500만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8500만원
그 밖에 지역	7500만원

 

 

2. 임차주택이 경매신청 등기전까지 대항력을 갖출것

우선변제권을 가지려면 경매가 등기부등본상 등기되기 전까지 대항력을 갖추어야 하는데 대항력은 전입신고+확정일자 신고를 하는 것을 의미합니다. 어차피 조건이 충족되면 최우선변제가 되므로 후순위여도 괜찮습니다. 하지만 경매등기전까지 후순위라도 반드시 전입신고+확정일자가 둘다 되어있어야 소액임차인으로서 최우선변제권 요건을 갖추게 됩니다. 

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될것

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 해당임차주택이 경매등에 따라 매각되어야 행사가 가능합니다. 일반 매매등으로는 행사하기 어렵습니다.

 

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

아무리 소액임차인이고, 우선변제권이 있다고 하더라도 행사하지 않으면 변제를 받을 수 없습니다. 경매등의 절차에 따라 집행법원에 배당요구를 반드시 하여야 하며, 체납처분청에 우선권의 행사를 신고하여야 합니다. 

 

최우선 변제금액 (2024년 최신기준) 보기

 

아래는 지역별 최우선변제금액입니다.  최우선변제금액은 소액임차인 보호를 위해 2001년부터 도입되었고, 점차 증가하는 보증금 액수에 맞춰 최우선변제금액의 기준도 상향되어 왔습니다.

 

최우선 변제금액 표를 볼때 주의할점은, 각 지역마다 변제금액이 다르므로 우리집이 해당하는 지역의 최우선변제금액이 얼마인지 확인하는 것입니다.

 

두번째는 최우선변제금을 정할때 기준은 "근저당설정일"입니다. 계약일이나 전입신고 날짜와는 전혀 상관이 없습니다. 

임차되어 있는 집의 "근저당설정일"이 기준입니다. 

 

예를 들어 2024년 4월 1일에 서울에 있는 집을 계약을 했고 4월 10일에 전입과 확정일자를 받았습니다. 4월 1일 계약할 당시 이 집에 선순위로 근저당이 설정되어 있었는데 근저당은 2014년에 설정되어 있었습니다.

이때 최우선 변제금액은 아래표에서 2024년을 4800만원이 아니라, 2014년 근저당설정당시의 금액인 3200만원이 최우선 변제금액이 되는 것입니다.

따라서 임차주택의 근저당설정일을 유심히 보는 것이 중요합니다.

 

근저당설정일	지역	소액임차인 범위	최우선변제금액
2001.9.15	서울특별시 과밀억제권역	4000만원 이하	1600만원
	광역시(인천시,군제외)	3500만원 이하	1400만원
	그밖의 지역	3000만원 이하	1200만원
2008.8.21	서울특별시 과밀억제권역	6000만원이하	2000만원
	광역시(인천시,군제외)	5000만원 이하	1700만원
	그밖의 지역	4000만원 이하	1400만원
2010.7.26	서울특별시	7500만원 이하	2500만원
	과밀억제권역	6500만원 이하	2200만원
	광역시, 안산,용인,김포,광주	5500만원 이하	1900만원
	그밖의 지역	4000만원 이하	1400만원
2014.1.1	서울특별시	9500만원 이하	3200만원
	과밀.억제권역	8000만원 이하	2700만원
	광역시, 안산,용인,김포,광주	6000만원 이하	2000만원
	그밖의 지역	4500만원 이하	1500만원
2016.3.31	서울특별시	1억원 이하	3400만원
	과밀억제권역	8000만원 이하	2700만원
	광역시,세종,안산,용인,김포,광주	6000만원 이하	2000만원
	그밖의 지역	5000만원 이하	1700만원
2018.9.18	서울특별시	1억 1000만원 이하	3700만원
	과밀억제권역 용인,화성,세종	1억 이하	3400만원
	광역시,안산,파주,김포,광주	6000만원 이하	2000만원
	그밖의 지역	5000만원 이하	1700만원
2021.5.11	서울특별시	1억 5000만원 이하	5000만원
	과밀억제권역 용인,화성,세종, 김포	1억 3000만원 이하만워	4300만원
	광역시,안산,파주,광주,이천,평택	7000만원 이하	2300만원
	그밖의 지역	6000만원 이하	2000만원
2023.2.21	서울특별시	1억 6500만원 이하	5500만원
	과밀억제권역 용인,화성,세종, 김포	1억 4500만원 이하	4800만원
	광역시,안산,파주,광주,이천,평택	7500만원 이하	2800만원
	그밖의 지역	6500만원 이하	2500만원

 

 

오늘 최우선변제금액 최신기준에 대해 살펴보았습니다. 

내용은 어렵지 않지만, 계약시점부터 꼼꼼하게 체크하고 확인해봐야 피해를 막을 수 있습니다.

소액임차인이라면 위의 내용을 잘 숙지하신 후 소중한 보증금 안전하게 잘 보호받을수 있길 바랍니다.